Comprando Imóvel de Leilão Judicial

Comprar imóvel de leilão, não é algo tão complicado quanto parece aos que não estão habituados com esse tipo de operação, mas merece a adoção de cuidados para que uma boa oportunidade não se torne uma grande dor de cabeça.

Com a redução da taxa de juros no Brasil, investimentos bancários tradicionais deixaram de ser tão rentáveis, o que fez com que os investidores passassem a olhar outros tipos de oportunidades, uma delas, a aquisição de bens imóveis em leilão, onde, em determinados casos, é possível adquirir um imóvel por até metade do seu valor de mercado.

Ou seja, imagina o imóvel onde você mora atualmente, pense no valor atual dele, agora imagine você podendo comprar outro igual pela metade do preço. Certamente você conseguiria vender esse imóvel rapidamente e por um valor que lhe garantiria um bom retorno financeiro.

Com o intuito de ajudar pessoas interessadas em participar de um leilão judicial, elaborei o presente artigo onde responderei a um questionário com as principais dúvidas de clientes, sendo certo que, não é o meu objetivo exaurir o tema, mas sim, nortear os interessados e estimular a participação em leilões judiciais, já que hoje, diversos leilões se encerram sem licitantes, embora apresentem grandes oportunidades de ganho financeiro:

1) Preciso contratar um advogado para comprar um imóvel em leilão judicial?

R: A resposta é não! Todavia, é extremamente recomendado que você contrate um advogado especializado nesse tema para que seja feita toda a análise da operação, incluindo análise do processo, edital e registro do imóvel. Ademais, as vezes é necessário que pratique atos dentro do processo, sendo certo que o acompanhamento de um advogado trará maior segurança jurídica, comodidade e agilidade.

2) Comprar imóvel em um leilão é 100% seguro?

R: Quanto à transação em si, sim! Todavia, é necessário que um advogado faça a análise pormenorizada do edital do leilão, do processo e dos registros do imóvel. Não raro, leilões são sustados, arrematações embargadas, autos de arrematação anulados, dentre outras coisas. Nesse meio tempo, você pode ficar com seu dinheiro parado, sem a possibilidade de movimentá-lo, o que certamente não é algo desejado. Por essa razão, a análise e acompanhamento por um advogado especializado lhe trará maior segurança, bem como, o referido profissional poderá te direcionar para casos menos embaraçados, onde a probabilidade de algum problema seja menor ou nenhuma.

3) Comprei um imóvel e ele está ocupado, como faço?

R: Existem situações em que o imóvel é posto em leilão mesmo com pessoas vivendo nele, nesses casos, após a expedição do auto de arrematação, o arrematante deverá tentar negociar a saída amigável dos ocupantes e, não sendo possível, ingressar com uma ação autônoma de imissão de posse. Mas não se assuste, essa é uma ação rápida e simples, onde um juiz determinará a desocupação do imóvel em um prazo de até 30 (trinta) dias, sob a pena de serem os ocupantes retirados de forma forçada.

4) Onde acontecem os leilões judiciais? Como faço para comprar?

R: Leilões judiciais, especialmente os da Justiça Estadual, tem acontecido em sua grande maioria através de leiloeiros particulares nomeados pelo Juiz. Todos os leiloeiros já se adaptaram aos tempos modernos realizando suas sessões por meio eletrônico, ou seja, hoje é possível fazer a arrematação através da internet, diretamente no site do leiloeiro nomeado pelo Juiz, sendo que, alguns desses leiloeiros, oferecem ainda o leilão presencial que ocorre junto com o leilão online. No caso de um leilão online, é necessário realizar um cadastro no site do leiloeiro para poder dar os lances em tempo real.

5) Só posso pagar à vista? Consigo financiar pelo banco?

R: Um dos enganos mais recorrentes dos interessados, é acreditar que o valor do imóvel pretendido deva ser pago sempre à vista. Ao contrário do que se imagina, o Juiz pode fixar regras de parcelamento do lance, geralmente é exigido uma entrada de 30% e o restante do valor em até 30 (trinta) meses com correção. Mas lembre-se, você deverá verificar as condições sempre no edital do leilão, lá é que constarão as regras. Financiamentos tradicionais de banco não são aceitos.

6) Se eu comprar um imóvel em leilão, como faço com as dívidas de IPTU e condomínio?

R: Quase sempre, as referidas dívidas que possuem natureza proter rem, ou seja, próprias do imóvel, são descontadas já do valor do lance, recebendo o arrematante o imóvel livre de débitos. Caso contrário, no próprio edital deverá constar se o imóvel possuí dívidas e, eventualmente, o valor que o arrematante assumirá.

7) Dei um lance, comprei o imóvel, quanto tempo levará para eu receber as chaves?

R: Não há um prazo certo, já que dependemos de atos judiciais, se o imóvel está ocupado ou não, se haverá oposição de algum tipo de medida processual com o intuito de atrasar a operação, dentre outras coisas. Mas para que a pergunta não fique sem resposta, posso dizer que nas melhores hipóteses você poderá estar recebendo as chaves, ou em outras palavras, se imitindo na posse, em aproximadamente 30 (trinta) dias.

8) Como funciona as despesas de registro e ITBI de imóvel adquirido em leilão?

R: Assim como na compra tradicional de um imóvel, o arrematante ficará responsável pelo pagamento do ITBI e as custas de registro de imóvel. Referidas despesas poderão ser calculadas previamente pelo advogado contratado.

Concluindo, a aquisição de imóveis através de leilões judiciais além de seguras, podem ser altamente rentáveis, embora haja uma série de etapas a serem seguidas, o imóvel pode estar em seu nome em pouco tempo, livre para ser negociado ou até mesmo, servir para sua moradia.

Ficou com mais dúvidas? Entre em contato conosco. Nós da Arai Assessoria Jurídica possuímos uma equipe de profissionais especializados na análise e acompanhamento desse tipo de operação e estamos prontos para atendê-lo.

Luis Felipe da Silva Arai – OAB/SP 357.318

Advogado – Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil

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